地域密着型塗装専門店プロタイムズ岡山南店
ひかりペイントです！
代表の山下です。
岡山市でアパートを経営されているオーナー様にとって、避けて通れないのがベランダの防水メンテナンスです。とくに2階建て8戸（片廊下型）という標準的な規模のアパートでは、1部屋あたりのコスト感や総額の相場が気になるところではないでしょうか。
ですが、ネット上の「1平米あたり◯◯円」という単価計算だけで予算を組むと、実際の見積もりとの大きな差に驚くことが少なくありません。今回のお役立ちコラムでは、岡山市での実例に基づいた2階建て8戸アパートの防水費用目安と、なぜ業者によって金額に差が出るのか、その具体的な理由を深掘りしてお話していきます。
2階建て8戸アパートの費用目安と単価相場
一般的な2階建て8戸のアパートで、ベランダのみの防水工事をおこなう場合、岡山市近郊での総額目安は約40万円〜80万円程度がひとつの基準となります。この金額幅を1戸あたりに換算すると、約5万円〜10万円です。
ですが、これはあくまで「標準的なベランダの広さ（約3〜4平米）」を想定した数値です。費用の内訳を理解するためには、単価相場を以下の3つの要素で分解して考える必要があります。
- 防水施工単価：1平米あたり4,000円〜8,000円（工法により変動）
- 下地処理・補修費用：数万円〜15万円（劣化状況により変動）
- 諸経費・足場費用：総額の10%〜15%（現場条件により変動）
「なぜ高い・安いが出るのか」3つの決定的理由
同じ2階建て8戸のアパートであっても、見積もり金額が倍近く変わることがあります。その背景には、単なる利益率の差ではない「現場の制約」と「品質の差」が隠されています。
1.「工法」の選択による材料費と手間の違い
防水工事には大きく分けて「ウレタン防水」と「シート防水」があり、アパートのベランダで主流なのは複雑な形状にも対応しやすいウレタン防水です。ですが、ウレタン防水の中にも、下地に直接塗る「密着工法」と通気シートを挟む「通気緩衝工法」があります。
通気緩衝工法は、下地からの湿気を逃がす機能があるため耐久性が高い反面、材料費と工程数が増えるため、密着工法に比べて1.5倍程度の費用がかかるのです。岡山市のような日照時間の長い地域では、後々の膨れリスクを抑えるために通気緩衝工法を提案する業者が多く、これが「高い」と感じる要因のひとつになります。
2.「劣化状況」に伴う下地処理のボリューム
見積書を比較する際、最も注視すべきは「下地調整」の項目です。ベランダのコンクリートが爆裂していたり、既存の防水層がボロボロに剥がれていたりする場合、それらを撤去・補修する手間がかかります。
たとえば、以前のメンテナンスから20年以上放置されていた物件では、下地の平滑化だけで数日を要することもあるのです。一方で、表面のトップコートの塗り替えだけで済む段階であれば、費用は大幅に抑えられます。「安い」見積書の多くは、この下地処理を最低限に留めているケースがあるため、現在の劣化状況に見合っているかを確認しなければなりません。
3.「2階建て」特有の足場費用の有無
2階建てアパートの場合、ベランダの外側に十分な作業スペースがない場合や、資材の搬入経路が限られる場合には「足場」を組む必要があります。屋上防水であれば足場なしで済むことも多いのですが、ベランダは手すり壁の外側まで防水を巻き込む作業があるのです。
そのため、安全確保のために脚立や高所作業車、あるいは部分的な足場が必要になります。2階建て8戸という規模では、足場代だけで10万円〜20万円ほど上乗せされることがあり、これが総額を押し上げる大きな分岐点となります。
費用を左右する「エアコン室外機」の移動コスト
アパートのベランダ防水において、意外な盲点となるのがエアコン室外機の存在です。8戸すべてにエアコンが設置されている場合、防水層を隙間なく塗るためには室外機を一時的に持ち上げる「脱着・吊り上げ作業」が発生します。1台あたり数千円の軽微な費用に見えますが、8台分となれば人件費として無視できない金額になるのです。
安価な見積もりでは、室外機を動かさずに見える部分だけを塗る「逃げの施工」をおこなう業者もいますが、これでは室外機の真下から劣化が始まって雨漏りを引き起こします。全戸一斉に適切な処置をおこなうための「手間代」が正しく計上されているかは、長期的なメンテナンス性を左右する重要なチェックポイントです。
岡山市の実例から見る「戸数・階数」の影響
2階建て8戸という条件は、コストパフォーマンスを最大化できる規模でもありますが、一方で「固定費」の影響も受けやすい規模です。
階数による運搬効率の差
3階建て以上の物件に比べ、2階建ては材料の荷揚げや廃材の搬出がスムーズであるため、職人の人工（人件費）を抑えやすい傾向にあります。岡山市内の業者の多くは、移動時間や運搬コストを考慮して価格を設定するため、2階建ての現場は比較的割安な単価で受注されるケースが目立ちます。
戸数による「まとめ割引」の限界
戸数が多いほど、1戸あたりの単価は下がるのが一般的です。ですが、8戸規模の場合、現場監督の管理費や車両の駐車代、さらには洗浄に使う水の確保といった「共通仮設費」が、戸数に対して重くのしかかります。4戸のアパートに比べて8戸の方が総額は高いものの、1戸あたりの単価は10%〜15%ほど割安に設定できるのが、この規模のボリュームメリットといえます。
岡山市の強い日差しに耐える「トップコート」の選定
費用を検討する際、仕上げに塗るトップコートの種類も考慮すべきです。岡山市は全国的に見ても日照時間が長く、ベランダの防水層は常に過酷な紫外線にさらされています。標準的なアクリルウレタン系のトップコートに対し、遮熱機能を持ったタイプやフッ素系などの高耐久タイプを選ぶと初期費用は1割程度上がります。
ですが、防水層そのものを守る力が高いため、次の塗り替えまでのスパンを延ばすことが可能です。2階建て8戸という規模なら、トップコートのグレードアップによる差額は数万円程度で収まることが多いため、将来の修繕費抑制を考えれば検討に値する選択肢となります。
適正価格で発注するためのオーナー様の判断基準
数社からの見積もりが出揃い、いよいよ発注先を絞り込もうとされているオーナー様が最終的な判断を下す際の基準は「10年後のコスト」です。今、50万円の見積もりと70万円の見積もりを比較しているとしましょう。
20万円の差は大きいですが、50万円の工事が5年で剥がれて再工事が必要になるリスクと、70万円の工事が12年持つ安心感を比較すれば、後者の方が年間コストは圧倒的に安くなります。
岡山市で実績のある業者は、単に安さを売りにするのではなく「なぜこの工程が必要で、なぜこの金額になるのか」を劣化診断の写真をもとに論理的に説明できるはずです。2階建て8戸という大切な資産を守るためには、金額の裏側にある「手間」の正体を、オーナー様自身が把握しておくことが、失敗しない工事への最短距離となります。
FAQ｜2階建て8戸アパートのベランダ防水費用で「見積ズレ」を起こさないために
2階建て8戸（片廊下型）のベランダ防水は、総額の目安が40万〜80万円前後といっても、見積の中身で簡単に上下します。岡山市は日照が強く、膨れ・劣化のリスクを見越した提案が入りやすい地域でもあるため、単価だけで判断すると「想定より高い」「安いけど不安」というズレが起こりがちです。ここでは、オーナー様がよく迷う点をQ&Aで整理します。
Q.総額40万〜80万円という目安は、どんな条件のときに当てはまりますか？
A.ベランダが1戸あたり約3〜4㎡程度で、下地の損傷が軽く、室外機の脱着が最小限で済み、足場も大掛かりにならないケースが中心です。逆に、既存層の撤去や補修が増える、2階外側の作業に部分足場が必要、室外機8台すべてを吊り上げる、トップコートを高耐久仕様にする。こうした条件が重なると、同じ8戸でも上振れします。
Q.「㎡単価」で計算しても、見積が合わないのはなぜですか？
A.ベランダ防水は、面積で割れない固定費が効く工事だからです。現場の共通仮設（養生・清掃・搬入出）、管理費、廃材処分、そして2階作業の安全対策は、㎡が小さくても一定コストが発生します。だから「㎡単価×面積＝総額」とはなりません。とくに8戸規模はボリュームメリットが出る一方、共通仮設費が消えるわけではないため、単価計算だけで予算を組むとズレます。
Q.見積が高くなる工法は？「密着」と「通気緩衝」の違いは何ですか？
A.代表的なのはウレタン防水の通気緩衝工法です。下地の湿気を逃がす考え方が入るため、材料と工程が増え、密着工法より費用が上がります。ただし岡山市のように日照が強く、夏場の温度上昇で膨れが出やすい環境では、下地条件によって通気緩衝のほうが結果的に安定する場面があります。ポイントは「なぜこの工法なのか」を、下地の状態写真とセットで説明できているかです。
Q.下地処理は、どこまでが適正範囲ですか？
A.「下地調整一式」とだけ書かれた見積は要注意です。爆裂・欠損・浮き・既存層の剥がれがあるのに、表面だけ整えて上から塗ると、数年で剥離や再劣化が出ます。逆に、トップコート更新で十分な段階なのに、全面撤去を前提にすると過剰工事になりかねません。適正範囲は、劣化症状と数量根拠（どこを何㎡、何m補修するか）が示されているかで見極めてください。
Q.室外機の脱着は、見積でどう確認すべきですか？
A.「室外機8台分の脱着・吊り上げ」が計上されているかを、項目として明示してもらってください。安い見積で多いのが、室外機を動かさず、見える範囲だけ塗って終わるやり方です。これだと真下が弱点として残り、そこから劣化が始まります。将来の雨漏りや再施工を避けるなら、室外機周りの処置は“手間代込み”で考えるのが堅実です。
Q.トップコートのグレードアップは、本当に費用対効果がありますか？
A.岡山市は紫外線が強く、トップコートの劣化が早い条件です。初期費用は上がっても、次回メンテ周期が延びれば年間コストは下がります。8戸規模なら差額が数万円で収まるケースも多いため、長期保有の前提なら検討価値があります。重要なのは「何年伸びる想定なのか」「次回はトップのみか、主材まで触る可能性があるか」をセットで説明してもらうことです。
ひかりペイント｜2階建て8戸のベランダ防水、まずは「総額の目安」と“見積がズレる理由”を無料で一緒に整理します
岡山市の2階建て8戸アパートで、ベランダのみ防水を行う場合の総額目安は40万〜80万円前後（1戸あたり約5万〜10万円）が一つの基準です。ただしネットの㎡単価だけで予算化すると、
・下地処理の量・工法（密着か通気緩衝か）
・2階部分の安全対策（部分足場や高所作業）
・エアコン室外機の脱着
・トップコートのグレード
上記の内容で簡単に上下します。
比較で失敗しないために、見積書は
①面積の算出根拠
②下地調整の範囲（撤去・補修・ドレン等）
③室外機移動の計上有無
④足場等の安全費
⑤トップコート仕様
最低限上記を同条件で揃えて見てください。
ひかりペイントでは、いまの劣化状況に対して「やるべき範囲」と「抑えてよい範囲」を切り分け、10年単位で損しない費用設計に落とし込みます。
問い合わせフォームからのお問い合わせ、メール、電話でのご相談、ショールームへの来店で、図面や写真、既存の見積書があればそのままお持ちください。
ひかりペイントが選ばれる理由
