地域密着型塗装専門店プロタイムズ岡山南店
ひかりペイントです！
代表の山下です。
現場でお客様と話していると、
「ルーフバルコニーの防水が限界だけど、入居中のまま工事して良いかわからない」
「臭いや音でクレームが出ないか心配だから先延ばしにしている」
といった声を聞くことが増えています。
ルーフバルコニーは「広めのバルコニー」に見えますが、構造としては下の住戸の屋根そのものです。防水が切れると下階の天井にシミが出たり、クロスやフローリングの張り替えが必要になったりして、修繕費や入居者の手間も増えてしまいます。
防水工事は「高圧洗浄の音や防水材・プライマーの臭気・工事期間中の立ち入り制限」など、入居者さまの生活に直結するため、配慮しながらの作業が大切です。
今回のお役立ちブログでは、居住中でも安全に行えるルーフバルコニー防水の基本や費用感を見つつ、工事の流れなどをお話しします。
【結論】居住中でも防水工事は可能。カギは「工法選び」と「配慮設計」
居住中のままでも、防水工事は十分実施可能です。事前の説明と工程管理をきちんと行えば、クレームが発生するリスクを大きく下げられます。トラブルになりやすいのは、工事の品質そのものよりも「説明不足」の現場です。
たとえば、
- 大きな音が出る時間帯
- 洗濯物を外に干して良い時間帯
- 窓を開けっぱなしにしても大丈夫なタイミング
を事前に住民へお伝えしていないと「聞いていない」「そんなつもりではなかった」と不満につながり、クレームに発展しやすくなります。そのため、施工業者・管理会社・住民の間で、行き違いが生まれないようにしておくことが大切です。
ルーフバルコニー防水の基本と、岡山市ならではの劣化リスク
ルーフバルコニーは下地の上に防水層を設け、上にトップコートや保護モルタル、長尺シートなどで仕上げた構造が一般的です。ルーフバルコニーは床面だけ見るとシンプルに見えます。
しかし「立ち上がりや笠木・手すりの根元・サッシまわり・排水口（ドレン）」など、細かな部分まで水の通り道を考えながら、工事を進めなくてはいけません。一箇所でも雑な仕上がりになっていると、そこから雨水が入り込むからです。
また、岡山市では夏場の表面温度が高くなりやすく、日中と夜間の温度差も大きくなります。防水層や下地は日々膨張と収縮をくり返しながら負荷がかかり続けるため、ダメージが蓄積されていきます。結果、時間の経過とともに劣化の確率が高まるため要注意です。
よく見られる症状としては、トップコートの色あせやチョーキング、細かなひび割れなどが挙げられます。早めに手を打てば、防水のやり替えと部分補修で済む可能性が高いでしょう。しかし、何も対処せずに放置すると台風やゲリラ豪雨などをきっかけに、被害が出てしまう恐れがあります。そのため、劣化症状が小さいうちに対処することが大切です。
ルーフバルコニーの防水工事をする際の費用相場
ルーフバルコニー防水の費用は「広さ」「工法」「下地の傷み具合」で変わります。岡山市のアパートで20〜40㎡程度のルーフバルコニーを想定すると、ウレタン塗膜防水（密着工法）の場合、40〜80万円前後に収まるケースが多いでしょう。
ざっくりとしたイメージでお伝えすると「20㎡前後で30〜50万円程度」「30㎡前後で40〜60万円程度」「40㎡前後で50〜80万円程度」です。費用には「防水材と施工費」だけでなく「下地補修費」「端部・立ち上がり・ドレンなど細部の処理」「共通仮設・諸経費」なども含まれます。下地の状態と工法によって、金額が左右します。
たとえば、コンクリートのひび割れが多かったり既存防水を一部撤去する必要があったりした場合は、10〜20万円上乗せされることがあるため、見積もりをとってから依頼することが大切です。
工法選びのポイントは「臭気・騒音・工期」のバランス
居住中工事という視点で見ると、次のことを意識しながら工法を決めることが大切です。
- 臭気の強さ（溶剤臭がどの程度出るか）
- 施工中の騒音（研磨・固定金物の取り付け時などの音）
- 完成までの工期（立ち入り制限が何日続くか）
代表的な工法として「ウレタン塗膜防水・FRP防水・塩ビシートによる防水」などがあります。
FRP防水は強度・耐久性に優れる一方で、樹脂を扱う工程で比較的強い臭気が出ます。小さなお子さまやペット、高齢の入居者さまが多い棟では、換気方法や時間帯をかなり慎重に設計しないと「臭いがつらかった」という不満が出やすい工法です。
一方、ウレタン塗膜防水とは液体の防水材を塗り重ねる工法です。既存防水の上からかぶせやすく、複雑な形状にも対応しやすいというメリットがあります。水性・弱溶剤タイプを選べば臭気を抑えやすいため、臭いによる不満は出にくくなるでしょう。ただし、塗布後の乾燥時間が必要なため「バルコニーに出られない時間帯」が発生します。
また、塩ビシートは施工中の臭いが少なく、一定の厚みが確保された材料を使えるメリットがあります。しかし、端部を固定する際のドリル音などが出たり、複雑な形状では継ぎ目が増えやすくなったりするのがデメリットです。
「既存防水の種類・ルーフバルコニーの形状・排水位置・入居者層」などを踏まえ「性能」と「生活への影響」のバランスが取れた工法を選ぶことが大切だと考えています。
工程ごとの流れを3ステップで説明！「臭気・騒音・動線」に対する配慮の仕方とは？
居住中のルーフバルコニー防水工事の、おおまかな進め方は決まっています。臭気や騒音、動線に対して施工業者が工夫していることを交えながら、工事の流れや手順を見てみましょう。
①工事前の現地調査・打合せ・案内
工事前の現地調査では、
- 面積や既存防水・排水経路・立ち上がりの高さ
- 出入りが共用部側か各戸からか、避難経路を兼ねているか
- 周囲の建物との距離
などを確認します。また、工期や作業時間帯は住民の希望を伺いながら決めることが多いでしょう。住民に知らせるため、各戸へ案内文配布やエントランス掲示、必要に応じて説明会を行うケースもあります。
②下地調整・高圧洗浄
既存防水の浮きや亀裂が大きい場合は、撤去や樹脂モルタルでの補修を行います。なお、ケレンや研磨作業では機械音が出るため、原則として9〜17時の間に限定し「本日は騒音が出やすい工程です」と事前にお知らせします。
高圧洗浄は、音も水しぶきも大きい工程です。サッシや出入口はビニールで養生し「〇日は洗濯物を外に干さないでください」と案内します。雨漏りが疑われる箇所では、被害が広がらないように水圧を弱めるケースもあるでしょう。
③プライマー・防水材塗布〜トップコート
下地を整えたらプライマーを塗布し、防水材の1層目・2層目、仕上げのトップコートへと進みます。とくに溶剤系プライマーを使う場合は臭気が出やすいため「〇日の午前中は臭いが出ますので、窓を閉めて換気扇や空気清浄機をご活用ください」と、住民にお知らせすることが多いでしょう。水性・低臭タイプの材料を使うと、工事中の臭いを抑えられるものの、臭いは多少あります。
なお、防水材やトップコートの塗布後は一定時間立ち入りができません。前もって「〇日の13〜17時頃まではバルコニーに出られません」と具体的な時間を伝えることで、生活に支障が出にくい体制をつくります。出入口が1箇所しかない場合は出入り口から遠い場所を先に塗り、極力生活に差し支えが出ないように施工するケースもあります。
FAQ｜居住中ルーフバルコニー防水についてよくある質問
居住中のままルーフバルコニー防水を行う際に多い不安や疑問を、ひかりペイントに寄せられる実際のご質問をもとに整理しました。
工事の可否や生活への影響を判断する材料としてご活用ください。
Q.居住中のままでも本当にルーフバルコニー防水はできますか？
A.できます。出入口が1カ所しかない場合や避難経路を兼ねている場合などは工程を細かく分け、立ち入りできない時間をできるだけ短くする計画を立てれば、居住中でも十分対応可能です。
むしろ、防水の切れた状態を放置すると下階への漏水リスクが高まるため、居住中でも早めの対処をおすすめしています。
Q.防水工事中の臭いはどのくらい気になりますか？
A.使用する工法・材料によって変わります。FRP防水や溶剤系プライマーはどうしても臭気が強くなりやすく、水性や弱溶剤のウレタン防水・塩ビシート工法の方がニオイを抑えやすい傾向があります。
ひかりペイントでは、入居者さまの年齢層や体質、小さなお子さまやペットの有無を踏まえ、できる限り低臭タイプの材料を選定したうえで「この時間帯は窓を閉めてください」といった具体的な対策もご案内しています。
Q.騒音が出るのはどの工程ですか？在宅ワークでも大丈夫？
A.騒音が出やすいのは、下地の研磨や既存防水の撤去、高圧洗浄、シート固定のためのドリル作業などの工程です。多くは日中の限られた時間帯に集中するため、その時間帯だけオンライン会議を避けるなど工夫していただければ、在宅ワークと両立されている方も多くいらっしゃいます。
ひかりペイントでは「本日は騒音が出やすい工程です」と事前にお知らせし、生活スケジュールを組みやすいように配慮しています。
Q.防水工事中はどのくらいの時間、バルコニーに出られませんか？
A.工法や天候にもよりますが、防水材やトップコートの塗布直後から数時間は立ち入りができません。一般的には「〇日の13〜17時は立ち入り不可」といったイメージです。
出入口が1カ所の場合は、先に奥側から施工して、できるだけ出入りがしやすい時間帯を確保するなどの工夫も可能ですので、事前の打ち合わせ時にご希望をお伝えください。
Q.雨が降った場合や天候が悪いときはどうなりますか？
A.雨天や強風、極端な高湿度・低温時は、防水材がきちんと硬化しなかったり、密着不良の原因となるため、基本的に作業を延期または工程を入れ替えます。そのため、予備日を含めたスケジュールを組んでおくことが大切です。
ひかりペイントでは、天候による予定変更が発生した場合も、掲示や個別連絡でこまめに情報共有し、入居者さまのストレスを減らすよう心がけています。
居住中ルーフバルコニー防水の不安はひかりペイントへご相談ください
居住中のルーフバルコニー防水は「臭いや音でクレームにならないか」「どのくらい出入りが制限されるのか」「費用に見合う工事なのか」といった不安から先延ばしにされがちです。しかし、防水層の劣化を放置すると、下階の天井やクロスの張り替え、フローリングの交換など、より大きな修繕費や入居者対応コストが発生するリスクが高まります。
本稿でお伝えしてきたように、居住中でも工法選びと配慮設計さえきちんと行えば、臭気・騒音・動線への影響を抑えながら防水性能を回復させることは十分可能です。既存防水の種類や形状、排水状況、入居者さまの生活パターンを踏まえて「どの工法がベストか」「どの時間帯なら負担が少ないか」を一緒に考えるパートナー選びが重要になります。
ひかりペイントでは、現地調査で劣化状況と構造を丁寧に確認したうえで、工法ごとのメリット・デメリットや工期、臭気・騒音の目安をわかりやすくご説明し、居住中でも安心して任せていただける防水プランをご提案しています。岡山市でルーフバルコニーの劣化が気になっている方や、居住中でも工事してよいか迷っている方は、地域密着のひかりペイントにぜひ一度ご相談ください。
お問い合わせは、ホームページの問い合わせフォームからのお問い合わせはもちろん、メール、電話でのご相談、ショールームへの来店でも受け付けております。
ひかりペイントが選ばれる理由
