地域密着型塗装専門店プロタイムズ岡山南店
ひかりペイントです！
代表の山下です。
岡山市のアパートでは、近年の豪雨で「排水しきれない」「雨漏りが止まらない」という相談が急増しています。屋上防水そのものも重要ですが、実は改修ドレンの選定と立上り・笠木の納まり改善こそが再発ゼロを決める核心部分です。
今回のお役立ちコラムでは、6〜8戸規模の2階建てアパートを想定しながら、再発ゼロを目指すために有効な情報をお話していきます。
屋上防水の再発原因の8割は「排水」と「立上り」にある
屋上防水は「防水層そのもの」が原因と思われがちですが、実際には 排水・立上り・笠木・端末金物まわりが弱点になるケースが圧倒的 です。ここでは、岡山市の賃貸アパートでよく見る不具合と、その背景を整理します。
よくある再発ポイントは以下のようなものがあてはまります。
- 既存ドレン径が小さく排水能力が不足
- ドレンホースの目詰まり
- 立上りの防水立ち上げ高さが法令基準より不足
- 笠木ジョイントからの浸水
- 端末金物（押さえ金物）のシーリング劣化
- 雨風にさらされる西面の劣化が早い
- 豪雨時に一時的にプール化してしまう
「防水層だけ」更新しても再発する理由
防水工事だけでは雨漏りが止まらない理由は明確で、以下のような改善すべき根本に触れられていないことが理由です。
- ドレン径が不足したまま
- 立上りが既存のまま
- 笠木の隙間から浸水
- 端末金物の処理不良
防水工事は「表面の化粧直し」ではなく、雨水経路を理解したうえでの“設計の見直し” が本質になるのです。
改修ドレンが必須になる条件と選定ポイント
屋上防水の再発原因の8割は「排水まわり」にあります。なかでも岡山市のアパートでは、短時間豪雨で排水が追いつかず、既存ドレンの能力不足や劣化による詰まりが雨漏りの原因になっているケースが非常に多いです。ドレンまわりを改善せずに防水だけ更新しても、再発しやすい理由をここで整理します。
改修ドレンが必要になる典型的なパターン
岡山市の6〜8戸規模アパートでは、築15〜25年の物件に特有の劣化が進んでいます。まず、アスファルト防水に多い「鉄製ドレン」は、経年で内側にサビが厚く付着し、排水口が実質的に細くなって水量が極端に落ちることがあります。塩ビ防水の場合も、紫外線で樹脂が硬くなるとドレンが割れ、割れ目から水が内部に回り込みやすくなるため注意が必要です。
豪雨時に水が引かず、屋上が一時的に“浅いプール状態”となり、立上りから雨水が逆流して室内に浸水するケースも珍しくありません。こうした状況が1つでもあてはまる場合、改修ドレンを採用せずに防水だけ施工しても再発リスクが高いと考えておくべきです。
改修ドレンの種類と使い分け
- ①差し込みタイプ
既存ドレンの内側に、新しいドレンを“筒状に差し込む”標準的なタイプです。軽微な劣化ならこれで十分対応でき、コストも最もおさえられます。
- ②カバータイプ
既存ドレンの上から、外側ごと覆うようにして一体化させます。サビ・割れが進んでいる建物でも対応でき、劣化の強い案件向けです。
- ③縦樋接続タイプ
ドレンから縦樋までを丸ごと新規配管で作り直すタイプです。排水能力が大幅に向上し、豪雨時の“水たまり”を根本から改善できます。岡山市は短時間豪雨が多いため、このタイプを選ぶ管理会社も増えています。
選定ポイント
岡山市では、既存の呼び径70mmでは排水が追いつかないケースが多く、100mmへ拡張するのが雨漏り対策として非常に有効です。また、砂埃が多い地域では、ドレン上部のストレーナー（ゴミ避け）は樹脂製よりも金属製の方が耐久性が高く、詰まりにくいため長期的におすすめ。
さらに、差し込み式ドレンを選ぶ場合でも「差し込むだけでOK」ではなく、ドレン周囲の防水下地を補強することが再発防止には欠かせません。立上り・端末金物との取り合いも同時に改善しないと、雨水が別のルートから入り込むリスクが残ります。つまり、「ドレン交換＝単体の部品交換」ではなく、“排水システム全体を改善する工事”として考えるのが成功の鍵です。
改修ドレンの費用相場（6〜8戸アパート想定）
6〜8戸規模のアパートでは、1箇所あたりのおおよその金額は次の通りです。
- 差し込み型：2〜3万円／箇所
- カバー型：3〜6万円／箇所
- 縦樋接続タイプ：5〜12万円／箇所
ただし、実際の工事費は ドレン本体よりも「周辺の補修範囲」で大きく変わります。
具体的には、以下のような付帯作業が増えるほど金額は上がる傾向にあります。
- 立上りの防水再形成
- 下地の補修
- 端末金物の見直し
- 笠木まわりの連動処理
- 新規シート敷設の追加
見積もりでは「ドレン本体＋周囲の補強」がどこまで含まれているのか必ず確認することが大切です。
既存防水別｜適正な改修工法の選び方
岡山市のアパートではアスファルト・ウレタン・塩ビシートのいずれかが採用されています。ここでは、既存防水ごとの工法の向き不向きをまとめます。
アスファルト防水の場合
相性：★★★
推奨：塩ビシート被せ・ウレタン通気緩衝
- 下地が膨れている場合は通気緩衝が安全
- 鉄製ドレン劣化→改修ドレン必須
- ハゼ部が多い場合はシート工法の方が剥離しにくい
ウレタン防水の場合
相性：★★★★
推奨：ウレタン密着・ウレタン通気緩衝
- 既存ウレタンが健全なら密着でも良い
- 雨水の逃げ道がない場合は通気緩衝が安全
- 立上りを補強しやすい
塩ビシート防水の場合
相性：★★★★★
推奨：塩ビシート機械固定・密着張り
- 既存が塩ビの場合は上から被せが最も効率的
- 端末金物と笠木の納まりを改善しやすい
- 施工後のメンテ性に優れる
立上り・笠木の納まりで再発が変わる理由
多くの現場で“防水層の弱点”となるのが、立上り・笠木・端末金物です。岡山市のアパートでも「立上り10cm不足」「笠木ジョイントから浸水」が非常に多いため、ここはとくに丁寧に検討する必要があります。
立上り高さの基本基準
防水立上りは250mm以上が基本です。これを下回ると、横殴り雨・吹き込みで簡単に浸水します。
- 既存が120〜180mmしかない
- エアコン配管で防水を止められている
- 笠木下端との隙間が狭い
これらは雨水が逆流する“典型的な浸水ルート”です。
笠木のチェックポイント
- ジョイント部のシーリング劣化
- つなぎ目に隙間
- ケラバ方向に雨が入りやすい構造
- アルミ笠木のビス穴から浸水
笠木のジョイントは“必ず”防水の弱点になるため、改修時には以下のようなポイントまで手を入れることで再発率が大幅に下がります。
- ジョイント部の金物再固定
- シーリング打ち替え
- ジョイント専用カバー追加
- 端末金物との連動処理
端末金物・ジョイント部の処理方法
屋上防水の寿命を決めるのは、実は“細かい端”の納まりです。とくに端末金物は風雨の影響を強く受け、岡山市のように突然の暴風雨が多い地域では重要度がさらに高まります。
各部分の処理方法についてまとめておきます。
端末金物の基本処理
- 増し締め
- シーリングの完全撤去＋新品打ち
- 押さえ金物と防水層のなじみ調整
- 段差が大きい場合は樹脂モルタルで下地を整える
ジョイント部分
- ジョイントカバーで二重化
- シーリング材は高耐候タイプへ変更
- 笠木側と連動させることがポイント
金物交換が必要なケース
- ビス腐食
- 笠木の歪み
- 端末の浮き
このように「金物単体の処理」ではなく、防水との一体化 を目指すのが再発防止の最短ルートです。
6〜8戸アパートの費用相場と工期モデル
岡山市の 6〜8戸規模アパートを想定し、代表的な工法ごとに大まかな費用帯と工期を整理します。現場の下地状況によって実際の見積もりは変動するため、参考値としてご覧ください。
費用相場の目安（屋上40〜60㎡想定）
- ウレタン通気緩衝：45〜90万円
- 塩ビシート被せ：50〜110万円
- アスファルト→シート被せ：55〜120万円
- 改修ドレン：2〜6万円／箇所
- 立上り補強：10〜25万円
- 笠木シーリング改修：5〜15万円
※下地劣化が進んでいる場合は追加補修あり
工期モデル
- 防水本体：3〜5日
- 立上り・金物調整：1〜2日
- 改修ドレン設置：0.5〜1日
- 完了乾燥：1〜2日
トータルで3〜7日 程度が一般的です。
住人対応・掲示文例・屋上立ち入り制限
屋上工事は入居者対応が重要です。とくに共用部に近い屋上では、事前掲示が安全確保につながります。
事前に知らせておくべき内容を把握しておきましょう。
- 工期
- 作業時間
- 屋上への立入禁止
- 物音の発生
- 臭気（ウレタン系の場合）
- ベランダへの立ち入り制限があるかどうか
以下のような掲示をしておくとわかりやすいです。
「○月○日〜○月○日
屋上防水工事のお知らせ
作業時間：9時〜17時
期間中は屋上への立入をご遠慮ください」
騒音・臭気対策に有効なポイントを3つにまとめておきます。
- 低臭タイプの材料を選ぶ
- ノイズが大きい工程は時間帯を調整
- 通路近くは歩行者誘導をおこなう
よくある質問（FAQ）
屋上防水と改修ドレンは専門性が高く、管理者の方から寄せられる質問も多岐にわたります。ここでは、検討中によく迷われるポイントをQ&A形式で整理しました。
Q1：改修ドレンは必ず入れた方がいい？
A：既存ドレンが劣化している場合はほぼ必須と考えてよいです。サビや割れがある状態で防水だけ更新すると、内部にまわり込んだ水がそのまま構造体を傷め続けてしまいます。
また、岡山市のように短時間豪雨が増えている地域では、健全なドレンでも排水能力を上げる目的で呼び径を大きくした改修ドレンに交換するケースが増えています。「雨が上がったのに水が引くのが遅い」「豪雨のたびに水たまりができる」といった症状があれば、改修ドレンをセットで検討した方が安心です。
Q2：立上りが低いのはすぐ直すべき？
A：はい、早めの是正を強くおすすめします。防水立上りは250mm以上が基本とされており、これを下回ると横殴り雨や吹き込みで簡単にオーバーフローしてしまいます。とくに、既存が120〜180mm程度しかなく、エアコン配管や笠木との取り合いでさらに防水が切れている場合は要注意です。
改修ドレンだけでなく、立上りの高さの確保や配管まわりの納まりを同時に見直すことで、雨漏りリスクを一気に下げることができます。
Q3：防水工事はどれくらい持つ？
A：ウレタン通気緩衝で10〜12年、塩ビシート防水で12〜15年が一般的な目安ですが、「どこまで下地や金物に手を入れたか」によって実寿命は大きく変わります。改修ドレンの交換や立上り・笠木の納まりをきちんと改善しておくことで、同じ工法でも再発リスクを抑えながら長く持たせることが可能です。
逆に、表面だけ塗り替えて排水や金物を放置すると、数年で同じ箇所から雨漏りが再発するケースもあります。耐用年数は「工法×設計×メンテナンス」の組み合わせで決まると考えると分かりやすいでしょう。
Q4：雨の日でも工事できる？
A：防水工事の多くは下地の乾燥状態が仕上がりに直結するため、基本的に雨天時の施工は行いません。下地が濡れた状態で材料を施工すると、内部に残った水分が膨れや剥離の原因になり、数年後の不具合につながります。
また、ウレタンや接着剤を使う工程では湿度が高すぎると硬化不良を起こす可能性もあるため、「雨の日は無理に進めない」という判断が結果的に品質を守ることになります。工期を組む際は、梅雨や台風シーズンを避ける、予備日を多めに確保するなどの配慮が重要です。
Q5：工事中は屋上に入れない？
A：安全確保の観点から、工事期間中は原則として屋上立入禁止が基本です。資材搬入・撤去、工具類の使用、防水材の硬化途中など、ちょっとした接触が転倒事故や仕上がり不良につながるリスクがあります。また、改修ドレンや立上り周辺はとくにデリケートな工程が多いため、乾燥完了前に踏み込まれると仕上がりに大きく影響します。事前掲示や書面で「立入禁止期間」「立入再開の目安日」を明確に伝えておくことで、入居者トラブルも防ぎやすくなります。
屋上防水の不安はひかりペイントへご相談を｜改修ドレンから再発ゼロまでトータルサポートします
屋上防水は「防水層を新しくするだけ」では十分とは言えず、改修ドレンの見直しや立上り・笠木・端末金物まで一体で改善してこそ、雨漏り再発リスクを大きく減らせます。とくに岡山市の6〜8戸規模アパートでは、短時間豪雨による排水不足や立上り高さ不足、笠木ジョイントからの浸水が典型的なトラブル要因です。
ひかりペイントでは、既存防水の種類やドレン径、立上りの高さ、笠木や金物の状態まで細かく診断したうえで、ウレタン通気緩衝や塩ビシート被せ、改修ドレンのタイプ選定など、一棟ごとの条件に合わせた改修プランをご提案します。「今すぐ全部直すべきか」「次回工事に回してよい部分はどこか」といった優先順位も含めて整理しますので、コストと耐久性のバランスを取りながら計画を立てたいオーナー様や管理会社の方もご安心ください。
岡山市で屋上防水や改修ドレンにお悩みの方は、ひかりペイントの問い合わせフォームからのお問い合わせはもちろん、メールや電話でのご相談、ショールームへの来店も大歓迎です。現地調査からお見積りまで丁寧に対応いたしますので、「うちの屋上はどこから手を付けるべきか知りたい」という段階でも、お気軽にひかりペイントへご相談ください。
ひかりペイントが選ばれる理由
