地域密着型塗装専門店プロタイムズ岡山南店
ひかりペイントです！
代表の山下です。
岡山市でアパートや一棟賃貸マンションを管理していると、「雨が上がっても屋上に水が残っている」「ドレン付近に水がたまっている」といった状態が気になってきますよね。陸屋根の屋上に水がたまる場合、ドレンにゴミなどが詰まり、雨水をうまく排出できていない可能性があります。
一方、ドレンそのものの劣化や排水能力、防水層・立上り・笠木などに問題がある場合は、清掃だけでは十分に改善できないこともあります。今回のお役立ちコラムでは、岡山市のアパートや一棟賃貸マンションを対象に、屋上に水がたまったときの点検順序を解説します。ドレン清掃で対応できる状態と、ドレン改修・防水工事を検討したい状態の違いも見ていきましょう。
屋上に水がたまったら滞水・ドレン・立上り・笠木・防水層の順に確認
屋上に水がたまっているからといって、すぐに防水層全体を更新する必要があるとは限りません。まずは水がどこにたまっているのかを確認し、雨水の出口となるドレンから周辺部分へと点検範囲を広げていきます。
| 確認する場所 | 確認したい状態 | 対応の目安 |
| 屋上の滞水 | 水がたまる位置・範囲 | 排水経路を確認 |
| ドレン | ゴミ・目詰まり・劣化 | 清掃・改修を検討 |
| 立上り | 防水層の劣化・取り合い | 補修・防水工事を検討 |
| 笠木・端末 | 隙間・シーリング劣化・金物の状態 | 補修・シーリング改修 |
| 防水層 | 膨れ・劣化など | 状態に応じて防水改修 |
まずはドレンの詰まりと排水状態を確認する
ドレンは、屋上に降った雨水を排出するための重要な部分です。ドレンや排水経路にゴミなどが詰まると雨水が流れにくくなり、屋上に水が残る原因になります。そのため、滞水が見られる場合は、まずドレン周辺や排水経路に詰まりがないかを確認します。
清掃によって詰まりを取り除いたあとは、水がスムーズに排出されるかを確認することも大切です。清掃後に滞水が改善すれば、ドレンの詰まりが排水を妨げていた可能性があります。一方、清掃しても水の引きが悪い場合は、ドレンの劣化や排水能力、接続部分など別の原因も確認する必要があります。
清掃しても改善しない場合はドレンの状態や接続を確認する
既存ドレンにサビや割れなどの劣化がある場合は、清掃だけでは対応できないことがあります。既存ドレンの状態に応じて、内側へ新しいドレンを差し込む方法や、既存部分を覆う方法、縦樋までの配管を見直す方法などを検討します。
ただし、屋上に水がたまる原因をドレンだけに限定するのは避けたいところです。ドレン周辺の防水下地に問題がある場合や、雨水が別の場所から入り込んでいる場合もあるため、周囲の状態まで含めて確認します。
立上り・笠木・防水層もあわせて点検する
ドレンに目立った詰まりがない場合や、清掃しても症状が改善しない場合は、立上りや笠木、防水層まで点検範囲を広げます。立上りは、屋上の平場から壁などへ防水層を立ち上げている部分です。配管などとの取り合いや端末部分も含め、雨水が入り込む箇所がないか確認します。
笠木では、ジョイント部分の隙間やシーリングの劣化、金物の浮き・歪みなどが確認ポイントです。さらに防水層の状態も確認し、ドレンの処置だけでよいのか、防水層を含めた改修が必要なのかを判断します。
ドレン清掃・改修と防水工事は症状と劣化範囲から判断しよう
屋上の滞水への対応は、大きく「ドレン清掃」「ドレン改修」「防水工事」に分けて考えることができます。必要以上に工事範囲を広げないためにも、清掃後の状態や劣化している場所を確認することが重要です。
詰まりを取り除いて排水できれば清掃で改善する可能性がある
ドレンや排水経路の詰まりが原因であれば、ゴミなどを取り除くことで排水状態が改善する可能性があります。判断するときに重要なのが、清掃前だけでなく清掃後の状態まで確認することです。
清掃後に水を流し、問題なく排水できるのであれば、すぐにドレン交換や防水層全体の更新までおこなう必要がないケースもあります。一方、ゴミを取り除いても水が引きにくい場合や、ドレン自体にサビ・割れなどが見られる場合は、清掃以外の対応を検討します。
ドレンの劣化や排水経路に問題があれば改修を検討する
ドレンそのものが劣化している場合は、既存の状態に応じた改修方法を検討します。既存ドレンの内側へ新しいドレンを設置する差し込みタイプのほか、既存部分を覆うカバータイプ、ドレンから縦樋までの配管を見直す方法などがあります。
6～8戸規模のアパートを想定した場合、改修ドレンの費用目安は、差し込み型が2～3万円／箇所、カバー型が3～6万円／箇所、縦樋接続タイプが5～12万円／箇所です。
ただし、実際の費用はドレン本体だけで決まるわけではありません。既存ドレンの管径や新しいドレンとの接続方法、周辺の防水下地をどこまで補修するかなどによって施工内容が変わります。
防水層や周辺部分まで劣化していれば防水工事も検討する
ドレンだけを改修しても、立上り・笠木・防水層などに不具合が残っていれば、別の場所から雨水が入り込む可能性があります。既存の防水がアスファルト防水、ウレタン防水、塩ビシート防水のどれなのかによっても、検討する改修方法は異なります。
既存防水の状態や下地の劣化を確認し、必要に応じてウレタン防水やシート防水などを検討します。「屋上に水がたまっているから全面的な防水工事」「ドレンが詰まっているから清掃だけ」と最初から決めるのではなく、清掃後の排水状態と周囲の劣化状況を確認して工事範囲を決めることが大切です。
岡山市のアパートで屋上工事を依頼するときは見積範囲と費用差を確認
屋上の滞水を改善する工事では、同じ「ドレン改修」でも施工条件によって見積金額が変わります。ドレン本体の価格だけではなく、既存設備との接続や防水下地の補修など、周辺工事まで確認しましょう。
見積もりでは、次のような項目を確認しておくと施工内容を比較しやすくなります。
- ドレン清掃と排水確認の範囲
- 既存ドレンの管径や劣化状態
- 改修ドレンの種類と接続方法
- 縦樋や排水経路の改修範囲
- ドレン周辺の下地補修
- 立上り・笠木・端末金物の補修範囲
- 防水層を更新する範囲と工法
たとえば、ドレンだけを交換できる状態と、周囲の下地まで劣化していて補修が必要な状態では、同じドレン改修でも工事内容が異なります。縦樋まで新しく接続する場合も、既存ドレンを利用する工事とは施工範囲が変わります。
防水工事についても、屋上全体の状態や既存防水、下地によって必要な工法は異なります。見積書では「防水工事一式」といった総額だけを見るのではなく、ドレン・立上り・笠木・防水層のどこまでが施工範囲に含まれているのかを確認しましょう。
屋上に水がたまっている場合は、まず滞水している場所とドレンの状態を確認し、清掃後の排水状態を見ながら、ドレン改修や防水工事まで必要かを切り分けていきます。
屋上の滞水対策では、工事後の確認と管理方法も決めておく
工事が終わった日に屋上が乾いていても、次の雨でどのように排水されるかは別の確認です。清掃や改修を依頼するときは、施工直後の確認に加え、その後の観察方法まで相談しておきましょう。オーナーが屋上へ上がらずに状況を把握できる報告方法も必要です。
雨がやんでからの変化を、同じ場所の写真で比べる
水たまりの有無だけでなく、雨がやんだ時刻と撮影時刻、残っている位置・広さが分かる記録を依頼します。排水口付近だけなのか、離れた場所にも残るのかを同じ角度の写真で比べると、改修前後の違いを説明してもらいやすくなります。ただし、水が残る時間だけで一律に施工不良とは決められません。担当者へ、今回の屋上で経過を見てよい状態と、再点検が必要な状態を聞いておきましょう。
確認対象は、次のように分けると整理しやすくなります。
- 排水：雨水の引き方が改善したか
- 防水：補修箇所や接続部分に異常がないか
- 室内：新たなシミや漏水がないか
清掃の担当と、不具合が出たときの連絡先を共有する
改修後は、誰が排水口を確認し、清掃を手配するかを決めます。周囲の樹木やゴミの入り方、屋上へ安全に出られるかによって、管理方法は変わります。点検間隔を年数だけで決めず、強風後など臨時の確認が必要になる条件も施工会社へ相談してください。既存の保証書があれば、今回の工事で扱いが変わるかを着工前に確認しておきます。管理担当者が交代する際も、この取り決めを引き継ぎましょう。
室内で新たな漏水が見つかった場合は、屋上の水たまりだけで判断せず、発生した部屋と時刻も連絡します。入居者には屋上での原因探しを頼まず、室内で確認できる状況を伝えてもらいましょう。
屋上の排水と防水の見直しはひかりペイントへご相談ください
屋上の水たまりは、排水の問題と防水の傷みを分けて確認し、必要な工事を選ぶことが出発点です。見積もりでは施工範囲に加え、工事後の確認方法や清掃の管理まで相談してみてください。
ひかりペイントでは、岡山市・倉敷市のアパートやマンションの外装・防水についてご相談いただけます。以前の防水工事の記録や保証書、滞水の写真があれば、状況確認の資料になります。「全面改修が必要か分からない」という段階でも、お問い合わせフォーム・お電話からお聞かせください。
ひかりペイントが選ばれる理由
